住宅ローン減税はスゴイお得感がありますが、
実際のところ繰り上げ返済とどちらが本当はお得なんでしょう？
実例を交えて記述していきたいと思います。
住宅ローン減税その1
以前書いた住宅ローン減税の記事は以下です
住宅ローン減税と繰り上げ返済の比較
住宅ローン減税って本当にお得なの？
お得って聞くし、1%返ってくるけどお得なのかわからない
そんな疑問を抱えている人も多いと思います。
実際に実例を挙げて比較してみます。
条件1：ローン額5,000千万円、年利0.5%
ローン年数35年、減税年数10年(現在は13年）
例①.初期返済額0
結果：10年後のローン残高2,265万円
| ローン年数 | 35年 |
| ローン額 | 50,000,000 |
| 10年後のローン額 | 36,593,361 |
| 10年間の減税額 | 3,938,861 |
| 10年間のローン額の①との差額 | – |
| 返済額 | 10,000,000 |
| ローン残高 （返済+減税込み) | 22,654,500 |
例②:10,000,000を初期に返済した場合（繰り上げ返済）
結果：10年後のローン残高2,274万円
| ローン年数 | 35年 |
| ローン額 | 40,000,000 |
| 10年後のローン額 | 29,274,689 |
| 10年間の減税額 | 3,414,521 |
| 10年間のローン額の①との差額 | 3,121,550 |
| 返済額 | 0 |
| ローン残高 （返済+減税込み) | 22,738,618 |
結果：差額は9万円と大きな差は出なかったです
が、住宅ローン減税をフルに使ったほうがお得という結果になりました
5,000万円のローンを組んでいる人は
お得感が高くないんですね
では次に条件を少し変更して考えてみましょう！
条件2：ローン額4,000千万円、年利0.5%
ローン年数35年、減税年数10年(現在は13年）
例③:初期返済額0
結果：10年後のローン残高1,586万円
| ローン年数 | 35年 |
| ローン額 | 40,000,000 |
| 10年後のローン額 | 29,274,689 |
| 10年間の減税額 | 3,414,521 |
| 10年間のローン額の①との差額 | 0 |
| 返済額 | 10,000,000 |
| ローン残高 （返済+減税込み) | 15,860,168 |
例④：10,000,000を初期に返済した場合（繰り上げ返済）
結果：10年後のローン残高1,627万円
| ローン年数 | 35年 |
| ローン額 | 30,000,000 |
| 10年後のローン額 | 21,956,017 |
| 10年間の減税額 | 2,560,891 |
| 10年間のローン額の①との差額 | 3,121,550 |
| 返済額 | 0 |
| ローン残高 （返済+減税込み) | 16,273,576 |
結果：差額は41万円と差が大きくなりました。
その理由としては条件1では4,000万のローン額を超えており
住宅ローン減税で受け取れる限界を超えてしまっているからです。
（1%,最大40万まで）
4,000千万円以下のローンの人は
お得感が高いです。
住宅ローン減税と繰り上げ返済の比較結果まとめ
結果として5,000万円以下のローンの場合は
住宅ローン減税のほうがお得なことが分かりました。
但し、所得税などによっても全額還付を受け取れるかは
変わってしまうため、人によって変わりますが、
受取れる場合は繰り上げ返済せずに住宅ローン減税を
活用したほうが、最終的なローン額は減らせそうです。
また繰り上げ返済をせずにその貯金を9%で運用できていた場合
（※S＆P500の10年間での上昇率平均で運用）
もっと大きな差となります。
例①：10年後のローン残高1,300万円
例②：10年後のローン残高2,243万円
年利9%で運用できていたとすると、943万円の差ができてきます。
もちろん順調に運用できていたことが前提となるし、
運用失敗して下がった場合はむしろ差が縮まるor逆転する可能性
もあります。
リスクとリターンはトレードオフの関係にあることが多いので、
自分にあった運用の仕方を考えましょう!!!
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