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[住宅ローン減税]繰り上げ返済と実際のところどっちがお得?

NEWS

住宅ローン減税はスゴイお得感がありますが、

実際のところ繰り上げ返済とどちらが本当はお得なんでしょう?

実例を交えて記述していきたいと思います。

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住宅ローン減税その1

以前書いた住宅ローン減税の記事は以下です

住宅ローン減税と繰り上げ返済の比較

住宅ローン減税って本当にお得なの?

お得って聞くし、1%返ってくるけどお得なのかわからない

そんな疑問を抱えている人も多いと思います。

実際に実例を挙げて比較してみます。


条件1:ローン額5,000千万円、年利0.5%

   ローン年数35年、減税年数10年(現在は13年)


例①.初期返済額0

結果:10年後のローン残高2,265万円

ローン年数35年
ローン額50,000,000
10年後のローン額36,593,361
10年間の減税額3,938,861
10年間のローン額の①との差額
返済額10,000,000
ローン残高
(返済+減税込み)
22,654,500

例②:10,000,000を初期に返済した場合(繰り上げ返済)

結果:10年後のローン残高2,274万円

ローン年数35年
ローン額40,000,000
10年後のローン額29,274,689
10年間の減税額3,414,521
10年間のローン額の①との差額3,121,550
返済額0
ローン残高
(返済+減税込み)
22,738,618

結果:差額は9万円と大きな差は出なかったです

が、住宅ローン減税をフルに使ったほうがお得という結果になりました

5,000万円のローンを組んでいる人は

お得感が高くないんですね

では次に条件を少し変更して考えてみましょう!


条件2:ローン額4,000千万円、年利0.5%

   ローン年数35年、減税年数10年(現在は13年)


例③:初期返済額0

結果:10年後のローン残高1,586万円

ローン年数35年
ローン額40,000,000
10年後のローン額29,274,689
10年間の減税額3,414,521
10年間のローン額の①との差額0
返済額10,000,000
ローン残高
(返済+減税込み)
15,860,168

例④:10,000,000を初期に返済した場合(繰り上げ返済)

結果:10年後のローン残高1,627万円

ローン年数35年
ローン額30,000,000
10年後のローン額21,956,017
10年間の減税額2,560,891
10年間のローン額の①との差額3,121,550
返済額0
ローン残高
(返済+減税込み)
16,273,576

結果:差額は41万円と差が大きくなりました。

その理由としては条件1では4,000万のローン額を超えており

住宅ローン減税で受け取れる限界を超えてしまっているからです。

(1%,最大40万まで)

4,000千万円以下のローンの人は

お得感が高いです。

住宅ローン減税と繰り上げ返済の比較結果まとめ

結果として5,000万円以下のローンの場合は

住宅ローン減税のほうがお得なことが分かりました。

但し、所得税などによっても全額還付を受け取れるかは

変わってしまうため、人によって変わりますが、

受取れる場合は繰り上げ返済せずに住宅ローン減税を

活用したほうが、最終的なローン額は減らせそうです。


また繰り上げ返済をせずにその貯金を9%で運用できていた場合

(※S&P500の10年間での上昇率平均で運用)

もっと大きな差となります。

例①:10年後のローン残高1,300万円

例②:10年後のローン残高2,243万円

年利9%で運用できていたとすると、943万円の差ができてきます。

もちろん順調に運用できていたことが前提となるし、

運用失敗して下がった場合はむしろ差が縮まるor逆転する可能性

もあります。

リスクとリターンはトレードオフの関係にあることが多いので、

自分にあった運用の仕方を考えましょう!!!

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